Huurgaranties in faillissement: weer in de schijnwerpers!
Verhuurders proberen bij het sluiten van een
huurovereenkomst in toenemende mate zekerheid te verkrijgen voor het moment dat
het financieel tegen zit bij de huurder. Het is echter de vraag of de verhuurder
die zekerheid wel altijd mag inroepen in een faillissementssituatie. Het zal
dan ook weinig verbazen dat de afgelopen jaren volop is geprocedeerd over
huurgaranties en schadevergoedingsbedingen bij huur in faillissement. Om daar
meer duidelijkheid over te geven zal ik enkele arresten bespreken en zal ik
afsluiten met een conclusie.
Verhuurder, Amstel Lease, had
computerapparatuur verhuurd aan BabyXL. In de huurovereenkomst was opgenomen
dat deze ontbonden kon worden in geval van faillissement of surseance. Verder
was overeengekomen dat huurder gehouden was de resterende huurtermijnen te
vergoeden indien de huurovereenkomst voortijdig zou eindigen. Als zekerheid had
BabyXL een bankgarantie gesteld.
BabyXL failleert, Amstel Lease ontbindt de
huurovereenkomst en claimt de bankgarantie. De resterende huurschuld, na
uitwinning bankgarantie, wordt ingediend als concurrente schuld. De curatoren
zijn het hier niet mee eens en stellen dat dit in strijd is met doel en
strekking van artikel 39 Fw. Dit artikel komt erop neer dat een
huurovereenkomst, in geval van faillissement van de huurder door zowel de
curator als verhuurder opgezegd kan worden met inachtneming van een
opzegtermijn van drie maanden. De huur over de opzegperiode is een
boedelschuld.
De Hoge Raad geeft Amstel Lease gelijk.
Artikel 39 Fw staat er niet aan in de weg dat contractueel een ontbindingsbevoegdheid
wordt overeengekomen en dat de resterende huurtermijnen in dat geval hebben te
gelden als schadevergoeding. Een afgegeven bankgarantie mag daarvoor worden
aangesproken.
Let
op: de bevoegdheid om
buitengerechtelijk te ontbinden in geval van huur is echter beperkt. Dit is
namelijk alleen mogelijk voor verhuur van roerende zaken en ongebouwde grond.
Voor verhuur van een gebouwde onroerende zaak (een woonhuis/winkel etc) moet de
verhuurder in principe naar de rechter. Omdat dit omslachtig is wordt in die
gevallen toch vaak gewoon een beroep gedaan op de opzeggingsbevoegdheid van
artikel 39 Fw. De vraag is echter of een schadevergoedingsbeding ook dan zijn
werking behoudt; daarover werd beslist in HR Aukema q.q./Uni-Invest.
In de huurovereenkomst was wederom een
schadevergoedingsbeding opgenomen in verband met leegstandschade bij
voortijdige beëindiging. De huurovereenkomst wordt in dit geval niet ontbonden
maar door de curator op grond van artikel 39 Fw opgezegd. Verhuurder,
Uni-Invest, roept de bankgarantie in voor de resterende huurtermijnen (hetgeen
meer is dan drie maanden opzegtermijn). De bank keert uit en verhaalt zich (via
een contragarantie) op gelden die zij onder zich heeft van de huurder. Dat
laatste is gebruikelijk bij inroeping van bankgaranties.
De curator stelt dat dit niet door de beugel
kan. De Hoge Raad geeft nu de curator gelijk. Het cruciale verschil met BabyXL
is dat de huurovereenkomst in dit geval is geëindigd op grond van artikel 39
Fw. De Hoge Raad oordeelt dat het in strijd met doel en strekking van artikel
39 Fw zou zijn wanneer de verhuurder de leegstandschade vergoed zou krijgen. De
wetgever heeft in die situatie immers geoordeeld dat alleen de huur over de
opzegtermijn (doorgaans drie maanden) een boedelschuld is. Binnen dit systeem
past het dan niet dat een verhuurder, op grond van een contractueel beding,
toch recht heeft op meer. De gefailleerde boedel zou dan onevenredig belast
worden (doordat uiteindelijk creditgelden worden aangesproken).
Na dit arrest vroegen verhuurders zich
vertwijfeld af of zij dan helemaal niets meer hadden aan garanties. Ook niet
wanneer deze zijn afgegeven door derden? Over dat punt is recent duidelijkheid
gekomen.
Een verhuurder had een huurovereenkomst
gesloten waarin wederom een leegstandschadebeding was opgenomen in geval van
voortijdige beëindiging. Romania, houdstermaatschappij van de huurder, had zich
ten opzichte van de verhuurder garant gesteld voor de nakoming van de
verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder failleert en de
huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van artikel 39 Fw. De verhuurder
spreekt vervolgens garant, Romania, aan voor de resterende huurtermijnen. Onder
verwijzing naar HR Aukema q.q./Uni-Invest stelt Romania dat zij niet gehouden
is tot vergoeding van de leegstandschade.
Romania krijgt echter nul op het rekest bij
de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelt dat in dit geval, anders dan in Aukema
q.q./Uni-Invest, niet de boedel wordt belast voor de leegstandschade. Romania
(niet de boedel) krijgt de rekening immers gepresenteerd en daar is volgens de
Hoge Raad niets mis mee. Artikel 39 Fw is namelijk in het belang van de
gefailleerde boedel geschreven. De verhuurder kan de leegstandschade dan ook
gewoon verhalen op Romania. Wanneer Romania betaalt dan ontstaat er, normaal
gesproken, wel een zogenaamde “regresvordering” op degene waarvoor zij betaalde
(=de gefailleerde huurder). De Hoge Raad heeft daarover echter bepaald dat deze
regresvordering niet mag worden aangemeld bij de curator. Dan zou de failliete
boedel uiteindelijk namelijk wel weer belast worden en dat is nu juist niet de
bedoeling. De Hoge Raad heeft hieraan wel toegevoegd dat de garant hier
mogelijk een verweermiddel aan kan ontlenen richting verhuurder indien de
garantievoorwaarden dat toestaan. Dat is dus opletten geblazen bij het
opstellen van de garantietekst.
Een luttele week na bovenstaand arrest wordt
nog een arrest gewezen over dit onderwerp namelijk HR Autodrome. De feiten zijn vergelijkbaar met die van
HR Aukema q.q./Uni-Invest. Het enige verschil is dat de huurovereenkomst tot
stand kwam in het kader van een sale-and-lease-back-transactie. Ook hier werd
dus een bankgarantie afgegeven die door verhuurder, Autodrome, werd getrokken;
ook voor de leegstandschade. Ook nu keerde de bank uit en sprak vervolgens
creditgelden van de huurder aan die zij onder zich had. De Hoge Raad oordeelde
–weinig verrassend- dat dit niet was toegestaan omdat de boedel hierdoor werd
belast.
Conclusie
Voor roerende zaken en ongebouwde grond is
het zinvol een ontbindingsbevoegdheid op te nemen met daaraan gekoppeld een
bankgarantie voor (een gedeelte van) de resterende huurtermijnen (bijvoorbeeld
12 maanden).
Voor gebouwde onroerende zaken is het nog
steeds zinvol om garanties te vragen. Een garantie kan sowieso worden
ingeroepen voor achterstallige huur en voor de huur over de opzegtermijn in
geval van faillissement. Wil een verhuurder daarnaast leegstandschade kunnen
verhalen dan dient de garantie afkomstig te zijn van een derde zoals
bijvoorbeeld een moedermaatschappij. Het is verder verstandig om de garant
afstand te laten doen van regresvorderingen en vorderingen uit hoofde van subrogatie
daarmee wordt voorkomen dat er een claim wordt ingediend bij de curator. Het
opstellen van garantieteksten luistert nauw en om niet voor verrassingen
geplaatst te worden, is het verstandig tijdig een jurist te raadplegen.
De vraag is wel hoe het lang duurt totdat
banken door curatoren worden betrokken in dergelijke kwesties. Dat wordt
natuurlijk met name interessant voor curatoren wanneer er een kans is dat de
verhuurder onvoldoende verhaal biedt. Het is immers de bank die zich verhaalt
op creditgelden van de huurder. Ik ben benieuwd hoe daarover geoordeeld wordt.
Dit is vooral van belang voor de vraag of banken bereid blijven bankgaranties
te verstrekken voor leegstandschade. Zoals met zoveel zaken: de tijd zal het
uiteindelijk leren.