Kantoorruimte moet minimaal energielabel C hebben!

Door een aanpassing in de wet (in 2018) is het per 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw te gebruiken zonder een geldig energielabel C (dus met een energie-index van 1,3 of beter). Deze verplichting zorgt er voor dat per 1 januari 2023 alle kantoorruimte in elk geval moet beschikken over een geldig energielabel (C of beter).

Indien er een energielabel is verkregen, zijn er twee mogelijkheden:

–        het energielabel is voldoende (C of beter), of

–        het energielabel is onvoldoende (D of lager).

Indien de kantoorruimte voldoet aan de gestelde norm (label C of beter), dan is er na 1 januari 2023 geen probleem. U dient er echter ook dan alvast rekening mee te houden dat de overheid al heeft aangekondigd dat er voor kantoorruimte per 2030 wordt gestreefd naar energielabel A. Dus het lijkt verstandig om bij lopende en nieuwe huurovereenkomsten er alvast rekening mee te houden dat er tijdig goede afspraken met (ver-)huurder worden gemaakt, over hoe de komende jaren verdere verduurzamingsmaatregelen worden toegepast en wie deze kosten zal voldoen.

Mocht de kantoorruimte per 1 januari 2023 nog niet voldoen aan de eisen voor energielabel C, dan loopt u als eigenaar/verhuurder én als huurder het risico dat er door de gemeente handhavend zal worden opgetreden. Daarom is het belangrijk dat vóór 1 januari 2023 over een geldig energielabel C (of beter) wordt beschikt, of tenminste dit is aangevraagd en/of de maatregelen daartoe zijn getroffen en binnen afzienbare termijn ook het energielabel C alsnog zal worden verkregen.

Er gelden voor een aantal gebouwen/situaties uitzonderingen:

• een kantoorgebouw is onderdeel van een (groter) gebouw en het totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner is dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt (artikel 5.11 lid 2 Bouwbesluit 2012);
• de totale gebruiksoppervlakte (kantoorfuncties en nevenfuncties) in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m2 (artikel 5.11 lid 3 Bouwbesluit 2012);
• voor kantoorgebouwen zoals bijvoorbeeld Rijksmonumenten, religieuze gebouwen, gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen, of gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt, geldt een vrijstelling voor deze verplichting;
• als de terugverdientijd van de maatregelen meer dan tien jaar bedraagt, kan worden volstaan met maatregelen die een terugverdientijd hebben tot en met tien jaar en de daarbij behorende energie-index (artikel 5.11 lid 5 Bouwbesluit 2012). De eigenaar (of huurder) zal dan wel moeten kunnen aantonen dat hij vóór 1 januari 2023 alle erkende maatregelen heeft genomen met een terugverdientijd tot en met 10 jaar én dat er een geldig energielabel aanwezig is.

Wat kan er gebeuren als er niet wordt voldaan aan deze verplichting?

Als er niet tijdig wordt voldaan aan de label C-verplichting, kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen, al dan niet voorafgegaan door een waarschuwing om alsnog binnen een bepaalde termijn daaraan te voldoen en/of kan er desnoods ook een verbod op het gebruik van het kantoor worden opgelegd. Het verhuren van een pand met Label D of lager, wordt na 1 januari 2023 aangemerkt als een economisch delict. De gemeente kan deze maatregelen zowel richting de eigenaar/verhuurder als ook richting de huurder aankondigen. Op beide partijen rust dus de verplichting om er voor te zorgen dat tijdig aan deze verplichting wordt voldaan. Het niet tijdig daaraan voldoen, kan dus voor beide partijen vergaande consequenties hebben.

In de rechtspraak wordt echter – als uitgangpunt – de verhuurder in eerste instantie als overtreder aangemerkt. Een verhuurder wordt immers geacht te weten of het gehuurde in strijd met het Bouwbesluit wordt gebruikt. Daar zal de verhuurder er op toe te zien dat aan de energielabel C-verplichting wordt voldaan. De verhuurder kan zich dan ook niet eenvoudig aan deze verantwoordelijkheid ontkomen door te zeggen dat hij niet in staat was om het kantoorgebouw te betreden.

Indien een kantoorpand op 1 januari 2023 niet aan de energielabel C-verplichting voldoet en daarom niet meer als zodanig mag worden gebruikt, levert dit mogelijk een gebrek op. Als er sprake is van een gebrek, dan is de verhuurder op grond van de wet verplicht dit op verlangen van de huurder te verhelpen. Dat ligt slechts anders wanneer herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Dat laatste zal echter in het kader van deze verduurzamingsverplichting niet snel aan de orde zijn. Dat herstel onvoordelig zou zijn in verband met de kosten die moeten worden gemaakt in verhouding tot de waarde van de zaak, maakt dat niet anders.

Wie moet wat doen en/of betalen?

Wie wat moet doen en/of de kosten van bepaalde werkzaamheden moet voldoen is afhankelijk van de vraag of daarover in de huurovereenkomst afspraken zijn gemaakt.

Is er niets afgesproken over het uitvoeren van werkzaamheden aan het kantoorgebouw, dan zal de verhuurder verplicht zijn een en ander uit te laten voeren én te betalen. De huurder is in dat geval op grond van de wet verplicht om medewerking te verlenen (het betreft immers dan uitvoering van dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW), of de uitvoering van een renovatie (artikel 7:220 lid 3 BW). In beide gevallen kan een huurder dan aanspraak maken op vermindering van de huurprijs en schadevergoeding. Daarnaast kan de huurovereenkomst in het slechtste geval zelfs door de huurder ontbonden worden.

Als er wel afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst, dan moeten deze afspraken natuurlijk gewoon worden nagekomen. Bij een zogenoemde ‘triple net’-huurovereenkomst (waarbij al het onderhoud voor rekening van huurder komt) ligt de verantwoordelijkheid bij huurder en zal deze ook de kosten moeten vergoeden. De huurder moet er dan dus voor zorgen dat het gehuurde per 1 januari 2023 voldoet aan de energielabel C-verplichting. Doet hij dat niet dan en leidt dat tot een verbod op gebruik, dan kan in de richting van huurder een verwijt opleveren en zal deze daarop aangesproken kunnen worden.

Als gebruik is gemaakt van het ROZ-model voor kantoorruimte uit 2015 (veel voorkomend), dan is het anders. In de algemene bepalingen van het ROZ-model 2015 is immers bepaald dat de verhuurder verantwoordelijk is voor:

• het onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde;
• buitenkozijnen;
• vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties.

Als de energiebesparende maatregelen betrekking hebben op voornoemde onderdelen dan moet de verhuurder deze kosten dragen en werkzaamheden late uitvoeren.

Vallen de werkzaamheden onder het onderhoud, herstel of vernieuwing van andere onderdelen van het gehuurde, dan moet de huurder daarvoor zorgen en ook de kosten dragen.

In artikel 13.2 t/m 13.5 van de algemene bepalingen ROZ volgt in welke gevallen de huurder deze werkzaamheden moet toestaan. Voor zover er niet is afgeweken van deze bepaling, heeft de verhuurder geen toestemming van de huurder nodig om het kantoorgebouw aan te passen voor het verbeteren van de energie-index. De huurder moet daar dus gewoon aan meewerken. De verhuurder moet er echter wel voor zorgen dat het huurgenot van de huurder zo min mogelijk wordt aangetast.

Nieuwe huurovereenkomsten

Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst – ingaande voor 1 januari 2023 -, is het uiteraard verstandig om rekening te houden met de label C-verplichting en dat er mogelijk dus nog op korte termijn werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en kosten moeten worden gemaakt om te voldoen aan het energielabel C. Denk er daarbij aan om in de nieuwe huurovereenkomst op te nemen en/of afspraken te maken over:

• welke energiebesparende maatregelen benodigd zijn;
• wanneer de maatregelen zullen worden uitgevoerd en door welke partij;
• voor wiens rekening de kosten van de maatregelen komen;
• een verplichting voor de huurder om mee te werken aan energiebesparende maatregelen die door verhuurder worden uitgevoerd; hierbij dient bij voorkeur ook te worden bepaald dat de uitvoering van de werkzaamheden geen tekortkoming jegens de huurder oplevert en dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering of vergoeding van schade;
• bij gebouwen die niet onder de label C-verplichting vallen is het verstandig om op te nemen dat het huurder verboden is om (een deel van) het gehuurde toch als kantoorfunctie te gebruiken, met eventueel een vrijwaring vanuit huurder.