Bas van Duijn

Waar kunnen we u mee helpen

Vraagstukken

• HUUR van woonruimte of winkelruimte of bedrijfsruimte

  • • er is sprake van gebreken (bijvoorbeeld: lekkage, verzakkingen, scheuren, schimmel, ventilatieproblematiek) maar er is discussie over de vraag voor wiens rekening dat komt. Of wellicht reageert de huurder of verhuurder simpelweg niet op een verzoek om het gebrek te herstellen (of laten herstellen). Dat vraagt om een zorgvuldige en doelgerichte aanpak, om snel van het probleem (en de derving van huurgenot) af te zijn, maar wel met het veiligstellen van rechten (bijvoorbeeld: bewijs van de schadeoorzaak en/of indienen van huurverminderingsclaim of gevolgschade);
    • beëindiging van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld wegens opzegging vanwege dringend eigen gebruik of renovatie, of ontbinding van de huurovereenkomst wegens betalingsachterstand, of tekortkomingen zoals ernstige overlast, gevaarzetting, illegale onderhuur, of aangetroffen drugs in de woning,
      • dan wel vragen voor wat betreft de zogenaamde flexibele huurovereenkomsten van korte duur. In dat kader worden ook weer ingrijpende wetswijzigingen verwacht, die vragen om adequaat handelen op basis van de meest actuele kennis en stand van zaken
    • kort geding procedures ter zake (spoed) ontruiming van het gehuurde
    • huurprijstoetsing:
      • Veel woonruimte is gebonden aan een maximale huurprijs. En de wetgeving inzake het maximale percentage waarmee de huur mag worden verhoogd (en op welke wijze dan) is ook frequent aan verandering onderhevig, eerst vanwege de gevolgen van corona, daarna met name ter demping van de gevolgen van inflatie, die een indexering verder aan banden legt
      • Voor wat betreft de huur van mkb-bedrijfsruimte rijst regelmatig de vraag of de huurprijs, bijvoorbeeld in vergelijking met verglijkbare winkel- of horecaruimte, nog wel gepast is. Op basis van het wettelijke systeem (en ook terug te vinden in de ROZ voorwaarden) is het (kort samengevat) mogelijk om eens in de paar jaren een verhoging of verlaging van de huur af te dwingen, in die zin dat de huur meer in lijn wordt gebracht met vergelijkbare gehuurde ruimten in de omgeving. Dat is echter een complex systeem en vraagt om begeleiding.
    • discussies voor wat betreft een eventueel recht op huurverlaging voor wat betreft de huur van winkelruimte of bedrijfsruimte, bijvoorbeeld nog vanwege gederfde omzet toen het gehuurde niet, of minder goed geëxploiteerd kon worden door overheidsmaatregelen in verband met corona (lockdown etc.).
    • discussies voor wat betreft de hoogte van de jaarlijkse indexering, die per 1 januari 2023 op basis van de ROZ voorwaarden in veel gevallen maar liefst 14,5% zou moeten stijgen, terwijl het CBS de rekenmethodiek heeft gewijzigd
    • het onder toevoeging (via Raad voor Rechtsbijstand, mits de cliënt aan de in dat kader geldende voorwaarden (zoals inkomensnormen) voldoet) onder het specialisme huurrecht cliënten bijstaan voor wat betreft (grote) problematieken die de zelfredzaamheid (bijvoorbeeld: eenvoudige aanvraag bij de huurcommissie) te boven gaan
    • verlengingsverzoeken (verzoekschriften) in de zin van art. 7:230A BW, om ontruiming van (kantoorruimte) op basis van een belangenafweging tot een jaar (maximaal drie keer) verlengd, of juist spoedig ontruimd te krijgen

• Koop en Verkoop van vastgoed (onroerende zaken)

  • • discussies over de (notariële) levering van onroerende zaken, of het afdwingen daarvan (soms in combinatie met een tijdelijke/conservatoire beslaglegging)
    • het niet nakomen van koop- en verkoopovereenkomsten waarbij in de regel vaak is afgesproken dat een boete ter hoogte van 10% van de koopsom (vaak vele tienduizenden euro’s) kan worden verbeurd en discussies kunnen ontstaan over de matiging daarvan
    • vragen over de strekking van een koopovereenkomst, bijvoorbeeld het gebruik van een ouderdomsclausule, asbestclausule, of disclaimers inzake het niet zelf hebben bewoond van de te verkopen zaak, financiëringsvoorbehouden, of een voorbehoud voor wat betreft een bouwkundige keuring, of het mogelijk inroepen van een bedenktermijn
    • hypotheekvraagstukken, bijvoorbeeld voor wat betreft de effectuering van een huurbeding (verbod aan eigenaar om te verhuren), of executoriale verkoop (veiling)
    • verbogen gebreken (lekkage, verzakkingen, scheuren, schimmel, ventilatieproblematiek, asbest), en discussies over dwaling of non-conformiteit (of klachtplicht en/of verjaring van claims)
    • afdwingen van verdeling van de deelgemeenschap, bijvoorbeeld na relatiebreuk of einde huwelijk

• erfgrens / burenrecht

  • • discussie over de loop van de erfgrens bijvoorbeeld:
      • waar loopt de kadastrale erfgrens
      • Is de in het kadaster ingeschreven erfgrens nog actueel? Wellicht is bijvoorbeeld sprake van verjaring te goeder trouw (10 jaren) of verjaring te kwader trouw (20 jaren), die maakt dat grond in eigendom is gaan toebehoren door langdurig bezit door een niet-eigenaar
      • overlast van buren (geluid/lawaai, visueel, stank of rook, of via bijvoorbeeld beplantingen)

• VvE's (appartementsrechten)

  • • bezwaar tegen besluiten van het bestuur of de ledenvergadering (het inroepen van de nietigheid of vernietigbaarheid daarvan)
    • discussies over de stemrechtverhouding of de verdeelsleutel voor wat betreft (gezamenlijke) kosten
    • gebreken of discussies voor wat betreft gezamenlijke zaken/ruimten
    • aanpassingen van de statuten

• aanneming van werk

  • • opstellen van contracten
    • discussies over gebreken, of opleveringspunten
    • problematieken voor wat betreft vertraging in de aansluiting van bouwwerken op het energienet
    • discussies over meerwerk en minderwerk, of meerkosten of minderkosten, of vertragingen (verlenging opleveringstermijn), dan wel onvoorziene omstandigheden (voorbeelden: onverwachte significante prijsstijgingen van materialen, of het langdurig niet beschikbaar zijn van de benodigde materialen)

  bouwtermijnen en/of depotstellingen