Financiering, zekerheden en insolventie  

Hoge Raad heeft het pleit beslecht: artikel 39 Fw geldt ook voor roerende zaken

Wanneer een huurder failliet wordt verklaard, bepaalt artikel 39 Faillissementswet (Fw) dat de huurovereenkomst door zowel de curator als de verhuurder kan worden opgezegd. In artikel 39 Fw is opgenomen dat een opzegtermijn van drie maanden altijd voldoende is: in de praktijk wordt deze termijn dan ook aangehouden. Uiteraard is het wel mogelijk om in onderling overleg een eerdere beëindiging overeen te komen (omdat de curator het gehuurde niet meer gebruikt). De huurtermijnen over de opzegtermijn vormen een zogenaamde boedelschuld. Dat wil zeggen dat deze schulden als een van de eerste schulden voldaan moeten worden.

Ook voor roerende zaken?

Lange tijd bestond onduidelijkheid of artikel 39 Fw ook gold voor roerende zaken. Uit het arrest Baby XL/Amstel werd wel afgeleid dat artikel 39 Fw ook van toepassing was op huur van roerende zaken. Een uitgemaakte zaak was het echter nog niet. 

De kantonrechter Leeuwarden wilde daarom duidelijkheid van de Hoge Raad over de aan hem voorgelegde zaak. In de betreffende kwestie verhuurde Doka bekistingsmaterialen aan Veenstra voor de bouw van een appartementencomplex. Veenstra gaat failliet. De curator zegt de huurovereenkomst niet op, maar laat Doka weten dat de materialen verwijderd kunnen worden, zodra dat technisch mogelijk is. Doka laat dit na, maar is de materialen ter beschikking blijven stellen. Uiteindelijk heeft de curator de materialen laten verwijderen door een derde. Doka stelt zich vervolgens op het standpunt dat de huurtermijnen na datum faillissement aangemerkt moeten worden als boedelvorderingen.
De kantonrechter besluit daarop een prejudiciële vraag voor te leggen aan de Hoge Raad inhoudende of de huur van roerende zaken onder artikel 39 Fw valt. 
Terzijde merk ik op dat het tegenwoordig mogelijk is voor een lagere rechter om in een lopende kwestie een prejudiciële vraag voor te leggen aan de Hoge Raad. Het moet een onbeantwoorde vraag betreffen over een rechtsregel waarvan beantwoording voor meerdere soortgelijke zaken relevant is.

 

De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vraag vervolgens zonder veel omhaal: de huur van roerende zaken valt ook onder de werking van artikel 39 Fw. Dat betekent dat een dergelijke huurovereenkomst dus door zowel verhuurder als curator kan worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden en dat de huurtermijnen kwalificeren als boedelschuld. 

Het feit dat huur en bepaalde daarmee gelijk te stellen leasevormen onder de werking van artikel 39 Fw vallen heeft echter ook een keerzijde. Beëindiging op grond van artikel 39 Fw is een regelmatige beëindiging van de huurovereenkomst. In ruil daarvoor worden de huurtermijnen over de opzegtermijn boedelschuld; dat is een pré voor de verhuurder. De Hoge Raad heeft om die reden wel geoordeeld  dat de verhuurder (ten opzichte van de boedel) geen recht op schadevergoeding heeft voor eventuele toekomstige huurtermijnen. Dat houdt dus in dat een verhuurder een eventueel gestelde bankgarantie voor toekomstige huurtermijnen (welke vervallen na ommekomst van de opzegtermijn) niet mag gebruiken wanneer de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw is opgezegd. Let wel: de bankgarantie mag natuurlijk wel gebruikt worden voor achterstallige huur en de huur over de opzegtermijn, maar niet over de termijnen die daarna nog vervallen.

In geval van roerende zaken is er wel nog een escape als men toekomstige huurtermijnen voldaan wil krijgen in geval van faillissement via een bankgarantie. Bij roerende zaken kan men namelijk een contractuele ontbindingsbevoegdheid overeenkomen in geval van faillissement. Voor gebouwde onroerende zaken is dat niet mogelijk, omdat de wet  bepaalt dat ontbinding alleen maar uitgesproken kan worden door een rechter. Indien de overeenkomst wordt ontbonden dan is geen sprake van opzegging op grond van artikel 39 Fw en kan dus wel aanspraak gemaakt worden op een verstrekte bankgarantie. Meer informatie over het inroepen van bankgaranties in huursituaties leest u in mijn eerdere blog

Indien een verhuurder niet beschikt over een bankgarantie is het meestal verstandig gewoon op grond van artikel 39 Fw op te zeggen: de huur over de opzegtermijn is dan in ieder geval een boedelschuld.  

Wanneer een verhuurder betaling van toekomstige aanspraken wel wil versterken via een bankgarantie dan is het verstandig om een ontbindingsbevoegdheid overeen te komen in algemene voorwaarden en/of in een contract. 

Door: Kristel Timmermans
Financiering, zekerheden en insolventie
Ondernemingsrecht
Vastgoedrecht
Commerciële contracten
Deel dit artikel: