Financiering, zekerheden en insolventie  

Faillissement en verhuurder

De laatste jaren vinden steeds meer faillissementen van verhuurders plaats. In het onderstaande worden enkele onderwerpen behandeld, die dan aan de orde kunnen komen.

Ook indien sprake van verpanding van vorderingen aan de bank, komen de huurpenningen vanaf datum faillissement aan de faillissementsboedel toe en niet aan de bank. Dat is al vanaf 1987 vaste rechtspraak. Kort gezegd, omdat betreffende vorderingen pas ontstaan met het daadwerkelijk verschaffen van huurgenot.

En wat indien de huurder nog een vordering op de verhuurder heeft? Mag de huurder die vordering dan verrekenen met de huur die hij aan de curator dient te betalen? Normaliter is  bij faillissement verrekening sneller toegestaan dan anders, omdat er dan minder mogelijkheden zijn voor verhaal. In de rechtspraak is echter bepaald, dat verrekening van openstaande huurpenningen met vorderingen die geen verband houden met de huurovereenkomst niet mogelijk is. Op de vraag hoe het zit met vorderingen die wél verband houden met de huurovereenkomst is geen eenvoudig antwoord mogelijk.

Hoe zit het met de mogelijkheid van verrekening na verkoop van het pand door de curator?

De regel ’koop breekt geen huur’ is bekend en geldt in beginsel ook bij faillissement. De wet bepaalt dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. De nieuwe eigenaar treedt tegenover de huurder voortaan in al die rechten en verplichtingen van de verhuurder, welke onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen prijs.

Hoe vertaalt zich dit bij een door de huurder gestorte waarborgsom? Indien de huur tijdens faillissement eindigt is er sprake van enerzijds een vordering op de failliet tot terugbetaling (van de waarborgsom ) en anderzijds wellicht nog een huurschuld. Nu er sprake is van een huurrechtelijk verband, is verrekening mogelijk.

Als de curator het pand heeft verkocht en geleverd aan een derde, heeft de huurder bij een latere beëindiging van de huurovereenkomst recht op terugbetaling van de waarborgsom, ook als die niet door de curator is overgedragen aan of verrekend met de koper. Onder andere de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom gaat immers over op de koper. De koper van een verhuurde onroerende zaak doet er goed aan om daarop bedacht te zijn.

Het zou dus kunnen zijn, dat vorderingen die een huurder niet geïnd kan krijgen van de curator, wel geïnd kunnen worden bij een koper van de verhuurde onroerende zaak.

En daarnaast dient een koper van een verhuurde onroerende zaak bedacht te zijn op mogelijke claims van een huurder, die bij de koop niet zijn meegedeeld.

Door: Henk van Wel
Financiering, zekerheden en insolventie
Ondernemingsrecht
Commerciële contracten
Aansprakelijkheidsrecht en verzekeringsrecht
Deel dit artikel: