Financiering, zekerheden en insolventie  

Faillissement, leegstandsschade van de verhuurder en bankgarantie

Op 17 februari 2017 heeft de Hoge Raad een verhelderend arrest gewezen over leegstandsschade bij faillissement (Hansteen Netherlands BV / Verwiel q.q.). In deze kwestie had ABN AMRO – na het faillissement van huurder Bouwgros BV - aan verhuurder Hansteen Netherlands BV een bedrag van € 881.832,80 voldaan wegens een door huurder gestelde bankgarantie, voor een deel op basis van leegstandsschade. Vervolgens heeft ABN AMRO haar ( door die betaling ontstane ) regresvordering op de huurder verrekend met het op een bankrekening van de huurder bij ABN AMRO geblokkeerde creditsaldo. De curator vordert in rechte dat de verhuurder niet gerechtigd was de gestelde bankgarantie te trekken voor een hoger bedrag dan krachtens artikel 39 Fw in aanmerking kwam en vordert dat meerdere van de verhuurder wegens ongerechtvaardigde verrijking.

De Hoge Raad overwoog als volgt. Volgens artikel 39 lid 1 Faillissementswet kan, indien de gefailleerde huurder is, zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds door opzegging doen eindigen, op een termijn van ten hoogste drie maanden. De huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring is boedelschuld.
Een dergelijke opzegging is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst. Jegens de faillissementsboedel ontstaat geen recht op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de datum waartegen conform artikel 39 Fw is opgezegd, ook niet als die schadevergoeding contractueel is bedongen.
Artikel 39 Fw berust blijkens zijn geschiedenis op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij voorkoming van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze afweging kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding.
Maar deze afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. Die afweging strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, is dan ook niet nietig jegens de gefailleerde huurder zelf. Het beding heeft dan alleen geen effect jegens de boedel. De betreffende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder en kan ok niet op een andere wijze ten laste van de boedel worden gebracht.
Maar indien een derde de nakoming van de bedoelde vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 Fw geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen.
Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder geldt dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. De aard van de vordering staat eraan in de weg, dat deze ten laste van de boedel wordt gebracht. Indien de voorwaarden van de garantie dat toestaan, kan de garant hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder
Het staat vast dat verhuurder gerechtigd was om de leegstandsschade onder de bankgarantie te claimen. De omstandigheid dat de bank vervolgens verhaal heeft genomen op de boedel van Bouwgros en de curator zich daartegen niet heeft verzet, brengt niet mee dat de verhuurder ongerechtvaardigd is verrijkt ten laste van de boedel. De ontvangst van een betaling waarop verhuurder in haar verhouding tot ABN AMRO gerechtigd was, werd immers niet ongerechtvaardigd doordat ABN AMRO verhaal nam op de boedel en de curator dat niet verhinderde.

Conclusie
Bankgaranties voor verhuurders kunnen ook dienen ter dekking van leegstandschade. De tekst van de bankgarantie is daarbij zeer belangrijk, gezien de schuingedrukte passages hierboven. Wij zijn u graag van dienst om die tekst na te zien.

Door: Henk van Wel
Financiering, zekerheden en insolventie
Ondernemingsrecht
Commerciële contracten
Aansprakelijkheidsrecht en verzekeringsrecht
Deel dit artikel: