Vastgoedrecht  

Huur omhoog of omlaag bij middenstandsbedrijfsruimte, hoe werkt dat?

Voor middenstandsbedrijfsruimte is een aparte regeling opgenomen voor het verlagen en verhogen van de huurprijs. Om hier enig inzicht in te geven zal hieronder kort worden uiteengezet hoe zo’n procedure op hoofdlijnen werkt. Onder middenstandsbedrijfsruimte wordt onder andere verstaan: winkels, horeca, bepaalde ambachtsbedrijven als zij tenminste ’een voor het publiek toegankelijk lokaal’ hebben waar ‘levering van roerende zaken of diensten’ plaatsvindt.

Wanneer kan er getoetst worden?
Niet op ieder willekeurig moment kan worden verzocht om huurprijsaanpassing. Indien een huurovereenkomst voor bepaalde duur is afgesloten zult u die ‘bepaalde tijd’ moeten afwachten. Bij een huurovereenkomst van vijfentwintig jaar moet u dus wachten tot die periode om is. Wanneer u automatische verlengingen afspreekt dan kunt u wel toetsen. U spreekt bijvoorbeeld af dat de eerste huurtermijn tien jaar is en dat deze daarna telkens met tien jaar wordt voorgezet. Na afloop van die eerste tien jaar kunt u dan toetsen maar de nieuwe huurprijs geldt dan vervolgens wel voor de gehele tweede duur. Als geen sprake is van een bepaalde duur, kan een huurprijsvaststelling worden verlangd wanneer vijf jaar zijn verstreken nadat partijen zelf een nieuwe huurprijs hebben afgesproken (of is vastgesteld door de rechter).

Eerst: deskundigenadvies
Indien u de huurprijs wilt aanpassen zult u (in overleg met de andere partij) eerst een deskundige moeten benoemen die hierover een advies uitbrengt. Als geen overeenstemming komt kan de partij die de huurprijsaanpassing wenst, bij de rechter verzoeken om benoeming van een deskundige. Een dergelijk verzoek heeft een belangrijk neveneffect: hierdoor wordt de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vastgesteld. Het is dus verstandig om mee te werken als de huurder verzoekt om een deskundige te benoemen. Zo voorkomt u een verzoekschrift waarbij de ingangsdatum wordt vastgeklikt. 

Welke maatstaven worden gehanteerd?
Vergelijkingspanden
Om te bepalen of een huurprijs juist is dient een vergelijking plaats te vinden met de huurprijs van ’vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse‘. Het is natuurlijk niet altijd even eenvoudig vergelijkbare panden te vinden. Met verschillen mag echter op passende wijze rekening worden gehouden. 
Referentieperiode: vijf jaar terug
Velen denken dat de markthuurprijzen van vergelijkingspanden doorslaggevend zijn. Dit is echter niet het geval. Zodra de vergelijkingspanden zijn vastgesteld worden de huurprijzen bekeken over een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering. Het gaat dus om de huurprijzen die in het verleden zijn betaald. Vervolgens wordt een gemiddelde huurprijs per vierkante meter vastgesteld, waarbij indexatie plaatsvindt. Wanneer bij een omliggend pand dus een nieuwe huurovereenkomst is afgesloten met een hoge huurprijs, wil dat niet zeggen dat de huurprijs in een toetsingsprocedure omhoog zal gaan. Als u een huurprijstoetsingsprocedure overweegt is het altijd verstandig van tevoren advies in te winnen bij een deskundige. 
Verbeteringen door huurder
Met verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht en de huurwaarde verhogen mag geen rekening worden gehouden. Als u toestemming aan de huurder geeft voor het aanbrengen van verbeteringen dient u daar dus rekening mee te houden. 

Dan: de toetsingsprocedure
Zodra het deskundigenadvies is afgeven kan huurder of verhuurder naar de rechter. Een advies leidt er trouwens ook vaak toe dat partijen onderling een regeling weten te treffen. De rechter zal vervolgens rekening houden met de hierboven genoemde maatstaven bij de huurprijsvaststelling. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs staat in principe gelijk aan de datum waarop huurder/verhuurder naar de rechter is gegaan (tenzij eerder bij de rechter is verzocht om benoeming van deskundigen; zie hiervoor). 

Afwijkende afspraken?
Vaak wordt mij de vraag gesteld of het mogelijk is om contractueel een andere regeling af te spreken. Dit is niet mogelijk tenzij de afwijking in het voordeel is van de huurder, of als de kantonrechter vooraf goedkeuring heeft verleend voor het afwijkende beding. Of de kantonrechter goedkeuring verleent hangt onder andere af van de formulering van het beding en de hoedanigheid van de huurder (bij een filiaalbedrijf met meerdere vestigingen zal een kantonrechter een afwijkende beding sneller goedkeuren dan bij een kleine ondernemer).
Door: Kristel Timmermans
Financiering, zekerheden en insolventie
Ondernemingsrecht
Vastgoedrecht
Commerciële contracten
Deel dit artikel: