Vastgoedrecht  

Bruikleen of huur: het scheelt een slok op een borrel…

Voor een eigenaar kunnen er redenen zijn een pand in bruikleen te geven. Bijvoorbeeld om te voorkomen dat een pand langdurig onbeheerd leeg staat (“antikraak”), maar soms ook om een vriend of familielid tijdelijk te helpen. Voor de eigenaar is het dan de bedoeling dat de gebruiker op eerste verzoek vertrekt of na een afgesproken periode. In de praktijk wil het dan nog wel eens mis gaan. De gebruiker stelt opeens geen gebruiker maar huurder te zijn en beroept zich op huurbescherming. Wel of geen huur kan grote gevolgen hebben voor de eigenaar.

Tegenprestatie

Op grond van artikel 7:201 BW heeft een huurovereenkomst de volgende kenmerken:

  • De ene partij (de verhuurder) geeft de andere partij (de huurder) een zaak of gedeelte in gebruik (de zaak die in gebruik wordt gegeven moet voldoende bepaalbaar zijn);
  • De huurder levert daarvoor een tegenprestatie.voorzieningenrechter Noord-Holland wel zien. Een gemeente nam het besluit kunstenaars tijdelijk te huisvesten in leegstaande panden. Zo werd ook het oude postkantoor ter beschikking gesteld aan een kunstenaar die hierin een museum vestigde, zijn atelier had en erin woonde met zijn gezin.

De gemeente en de kunstenaar sluiten een overeenkomst getiteld “bruikleenovereenkomst”. In de bruikleenovereenkomst is het volgende opgenomen:

“Als tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte zal er regelmatig, met een nader af te spreken frequentie (minimaal 3x per jaar) exposities worden gehouden in de gemeente. Op welke wijze dit plaatsvindt, laten wij over het aan het initiatief van de bruikleners”.

De kunstenaar betaalt verder geen vergoeding o.i.d. Ook is in de overeenkomst opgenomen dat deze zonder opgaaf van redenen kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.

De gemeente wil het postkantoor vervolgens verkopen en zegt de bruikleenovereenkomst op, maar de kunstenaar vertrekt niet. De kunstenaar stelt, onder andere, dat sprake is van een huurovereenkomst omdat een tegenprestatie is overeengekomen.

 

Voorzieningenrechter Noord-Holland

De gemeente vordert hierna in kort geding ontruiming van het pand. De ontruiming wordt afgewezen. De rechter oordeelt dat de opgenomen verplichting tot het houden van exposities een voldoende bepaalbare tegenprestatie voor gebruik is. Ook omdat de gemeente heeft opgenomen dat het moet bijdragen aan het culturele klimaat. Er is dus naar alle waarschijnlijkheid gewoon sprake van een huurovereenkomst. Vervolgens is wel de vraag welk huurregime van toepassing is: middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimten. De kans dat sprake is van verhuur van woonruimte acht de voorzieningenrechter overigens wel onwaarschijnlijk.

De vraag welk huurregime van toepassing is, moet onderzocht worden in de meer inhoudelijke bodemprocedure: een kort geding leent zich daar niet voor. De ontruiming wordt in ieder geval afgewezen, de gemeente heeft het pand niet leeg en zit vervolgens met een onzekere bodemprocedure. Wanneer in deze bodemprocedure wordt vastgesteld dat sprake is van middenstandsbedrijfsruimte moet er altijd een opzegtermijn van een jaar in acht genomen worden en geniet de kunstenaar huurbescherming.

 

De moraal…

Een tegenprestatie kan snel worden aangenomen. Ook de benaming van een overeenkomst zal zeker niet de oplossing zijn. Het feit dat de overeenkomst een bruikleenovereenkomst wordt genoemd, hielp de gemeente bijvoorbeeld niet. Een rechter zal altijd kijken naar de bedoeling van partijen en de feitelijke omstandigheden waaronder een overeenkomst wordt gesloten (een benaming van een overeenkomst is hooguit een aanwijzing maar zeker niet bepalend).

Als daadwerkelijk bruikleen gewenst is, is het verstandig geen prestatie te verlangen van de gebruiker: daarmee worden verrassingen achteraf voorkomen. Wel mag afgesproken worden dat de gebruiker de daadwerkelijke kosten aan gas en elektriciteit bijvoorbeeld voldoet (en dus niet meer dan dat). Het is uiteraard raadzaam om dit duidelijk vast te leggen.

Door: Kristel Timmermans
Financiering, zekerheden en insolventie
Ondernemingsrecht
Vastgoedrecht
Commerciële contracten
Deel dit artikel: