Vastgoedrecht  

Opschorten van huurpenningen? Niet zonder risico's.

Meer dan eens kom ik de situatie tegen dat een huurder geconfronteerd wordt met gebreken aan het gehuurde en (naar de mening van huurder) de verhuurder onvoldoende doet om de gebreken adequaat te herstellen. Deze situatie doet zich zowel bij woonruimte alsook bij bedrijfsruimte regelmatig voor. Of het nu gaat om onvoldoende (groot)onderhoud, tochtende ramen, lekkende daken, onvoldoende ventilering, vochtige ruimtes en/of schimmelvorming, te warm of te koud is, ik kom het eigenlijk allemaal wel eens tegen. De gang van zaken is dan meestal hetzelfde. De huurder maakt eerst een keer telefonisch melding van het gebrek. Helaas zonder enig resultaat. Vervolgens wordt er nog een keer gebeld en ook schriftelijk nog een aantal keer melding gemaakt van het gebrek. Al deze inspanningen hebben niet het gewenste resultaat. Er gebeurt volgens huurder niets en/of te weinig. Na verloop van enige tijd lopen die irritaties hoog op en besluit de huurder de huurpenningen niet meer te betalen. Dit als het ultieme pressiemiddel om de verhuurder daarmee alsnog in beweging te krijgen in de hoop dat de gebreken alsnog zullen worden hersteld.

Opschorting kan zeker een effectief drukmiddel zijn om een verhuurder – die lange tijd op zijn handen blijft zitten – in beweging te krijgen, maar is niet zonder risico's voor een huurder. Immers, het is al sinds jaar dag vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat er alleen opgeschort mag worden wanneer er sprake is van een ernstig gebrek. De vraag is dan uiteraard wat is wel en niet een ernstig gebrek? Bovendien dient de opschorting evenredig te zijn aan het getroffen belang. Met andere woorden, gaat het om de mate waarin het huurgenot wordt aangetast door het gebrek.

Echter, in de praktijk komt het vaak voor dat een huurder (die teneinde raad is) meestal in dit soort situaties de betaling van de volledige huur opschort. Dit zet de situatie vaak op scherp en verwijten worden vervolgens over een weer gemaakt. “Eerst herstellen dan betalen” zegt huurder. “Eerst betalen anders gebeurt er niets” zegt een verhuurder. Beide partijen kunnen gelijk hebben.

Een huurder die huur opschort dient dit echter uiterst bedachtzaam te doen. Het is immers niet zonder risico's. Als maatstaf neemt een rechter meestal dat de opschorting enkel wordt toegelaten als het een ernstig gebrek betreft en de opschorting bovendien past bij de situatie. Gekeken moet immers ook worden in welke mate het gehuurde nog wel gebruikt kan worden (ondanks het gebrek) en welk aandeel het gebrek ten opzichte van het geheel heeft. Wanneer de opschorting in een redelijke verhouding staat tot de ernst en omvang van het gebrek kan opschorting gerechtvaardigd zijn. Bedacht moet worden dat een rechter een opschorting niet heel snel gerechtvaardigd vindt. Nog recentelijk zag ik in dat kader een uitspraak voorbij komen waarin een rechter oordeelde dat opschorting van de gehele huur veel te ver ging omdat de opschorting niet in verhouding stond met het gebrek. De huurder had in dat geval de volledige betaling opgeschort, omdat verschillende deuren in het gehuurde onvoldoende afsloten. Ondanks dat dit vergaande gevolgen had voor de brandveiligheid werd de huurder door de rechter toch veroordeeld om alsnog de volledige huur – vermeerderd met rente en boetes (!) – te betalen. De (financiële) gevolgen van onrechtmatig opschorten kunnen dus flink oplopen.

Tot slot wordt het recht van opschorten vaak een algemene bepaling (behorende bij een huurovereenkomst) uitgesloten. Een dergelijke uitsluiting wordt door een rechter echter lang niet altijd toegestaan. Ingeval van huur van woonruimte bijvoorbeeld wordt een dergelijk beding volgens vaste rechtspraak immers als onredelijk bezwarend beoordeeld. Derhalve komt de huurder – ongeacht een uitsluiting in de algemene bepalingen – het recht tot opschorting toe. Zoals eerder opgemerkt dient opschorting wel uiterst zorgvuldig te gebeuren.

Vraagt u zich af of onder bepaalde omstandigheden u met recht de betaling van huurpenningen kunt opschorten? Aarzel dan niet en neemt u even contact met mij op. Wellicht zijn er – naast opschorting – ook nog andere mogelijkheden om gebreken verholpen te krijgen en kunnen risico's en/of een conflictsituatie goed worden voorkomen.

Door: Guus Quaedvlieg
Bestuursrecht
Vastgoedrecht
Mediation
Deel dit artikel: