Vastgoedrecht  

Beëindigen van tijdelijke huurovereenkomst woonruimte

Per 1 juli 2016 is de wet over tijdelijke verhuur inzake woonruimte gewijzigd. Het is sindsdien als verhuurder mogelijk om een woonruimte tijdelijk te verhuren voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar wanneer het zelfstandige woonruimte betreft, of maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte (deze wet is overigens niet van toepassing voor bijvoorbeeld woningcorporaties). Vóór juli 2016 was tijdelijke verhuur van woonruimte niet eenvoudig zonder dat de huurder aanspraak kon maken op (vergaande) huurbescherming. Het bijzondere ná 1 juli 2016 is dat een tijdelijke huurovereenkomst eindigt door het simpelweg verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd. De huurder heeft dus aanmerkelijk minder bescherming, immers, anders dan bij ‘normale' huurovereenkomsten, gezien opzegging en/of een geldige reden voor opzegging niet meer vereist voor beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst.

Er is echter wel een addertje onder het gras. De huurovereenkomst eindigt weliswaar simpelweg door het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd, maar de wetgever heeft - ter bescherming van de huurder - wel een aanzeggingsverplichting in het leven geroepen. Wat houdt een aanzeggingsverplichting in? Dit betekent dat de verhuurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk aan de verhuurder moet laten weten dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt. Dit is dus geen opzegging maar een aanzegging! 

Wanneer deze schriftelijke kennisgeving de huurder niet tijdig bereikt (althans de verhuurder dit niet kan aantonen), dan loopt de huurovereenkomst alsnog gewoon door voor onbepaalde tijd en geniet de huurder vervolgens dus wel vergaande huurbescherming. Beëindiging van de huurovereenkomst is daarna dan ook niet meer zo eenvoudig te bewerkstelligen en zal eigenlijk enkel nog aan de orde zijn wanneer de verhuurder aanspraak kan maken op een geldige opzeggingsgrond (zoals bijvoorbeeld in geval van dringend eigen gebruik).

De wetgever heeft de verplichting voor de verhuurder zo uitdrukkelijk geformuleerd dat heel strikt om dient te gaan met de aanzeggingsverplichting. Een aanzegging die dus te vroeg of te laat is gedaan heeft simpelweg geen effect. Dit is ook recentelijk nog door de rechtbank Noord-Nederland op 19 december 2018 geoordeeld. In dat geval was de verhuurder slechts negen dagen te vroeg met de aanzegging, maar is door de rechtbank desondanks geoordeeld dat aan deze aanzegging geen waarde kan worden toegekend en derhalve de huurovereenkomst na verloop van de bepaalde tijd gewoon doorloopt voor onbepaalde tijd. Er is in dat geval niet voldaan aan de strikte verplichting om maximaal drie en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd het einde van de huurovereenkomst aan te zeggen. Wanneer aan deze strikte verplichting niet wordt voldaan lijkt een beroep op de redelijkheid en billijkheid dus ook geen uitkomst te kunnen bieden en zit verhuurder in feite - ongeacht de duidelijke bedoeling van partijen om voor bepaalde tijd te verhuren - voor onbepaalde tijd aan de huurder vast. 

Welke lessen kunnen uit het voorgaande worden getrokken?
1. formuleer bij aanvang van de huurovereenkomst goed de bedoeling aangaande de looptijd van de huurovereenkomst en
2. agendeer als verhuurder vervolgens heel goed wanneer het einde van de huurovereenkomst aan de huurder schriftelijk moet worden aangezegd. 
Denk daarbij dus niet te gemakkelijk dat een aanzegging buiten de genoemde periode (maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het einde van de huurovereenkomst) ook kan volstaan. Het tegendeel is immers het geval.

Ook wanneer de huurovereenkomst vóór 1 juli 2016 is aangevangen, is door de wetgever in het overgangsrecht uitdrukkelijk bepaald dat deze nieuwe wet niet op die huurovereenkomst van toepassing is. Een huurovereenkomst (gesloten vóór 1 juli 2016) loopt dus voor onbepaalde tijd door. Dit ongeacht de aanvangsdatum die door de verhuurder in de schriftelijke huurovereenkomst is opgenomen. Wanneer feitelijk (aantoonbaar) de huurovereenkomst vóór 1 juli 2016 is aangevangen, is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan de orde. Over deze laatste situatie zal Gerechtshof 'sHertogenbosch - een zaak waar ondergetekende als advocaat van huurder betrokken is - zich buigen en naar verwachting medio 2019 een arrest wijzen.

Door: Guus Quaedvlieg
Bestuursrecht
Vastgoedrecht
Mediation
Deel dit artikel: