Vastgoedrecht  

Vis niet achter het net: vraag een voorschot op een hogere huurprijs

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 14 augustus 2012 in kort geding een voorschot op een verwachte hogere huurprijs toegewezen. Deze uitspraak zal hierna besproken worden. Indien u meer informatie wenst over de werking van een huurprijstoetsingsprocedure dan kunt u het artikel ’Huur omhoog of omlaag bij middenstandsbedrijfsruimte: hoe werkt dat’ op deze website lezen.   

Wat er aan vooraf ging
De verhuurder van een horecapand was van oordeel dat de huurprijs te laag was. De verhuurder heeft de kantonrechter daarom verzocht een deskundige te benoemen die een advies zou uitbrengen over de huurprijs. De huurprijs die de deskundige vaststelt is ruim € 40.000,- hoger dan de oude huurprijs. Na het uitbrengen van het deskundigenadvies krijgen verhuurder en huurder geen overeenstemming over een nieuwe huurprijs. Verhuurder start daarop een huurprijstoetsingsprocedure

Ingangsdatum nieuwe huurprijs
Indien in een huurprijstoetsingsprocedure een nieuwe huurprijs wordt vastgesteld dan gaat deze in op het moment dat de procedure wordt gestart. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs kan zelfs nog eerder zijn gelegen als voorafgaand een verzoekschriftprocedure heeft plaatsgevonden tot benoeming van deskundige. In dat geval geldt het moment dat het verzoekschrift is ingediend als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Aangezien een huurprijstoetsingsprocedure de nodige tijd in beslag kan nemen kan er dus een grote huurvordering ontstaan indien een hogere huurprijs wordt vastgesteld. Een voorbeeld: de procedure wordt gestart in januari 2012. In januari 2013 wordt een vonnis gewezen waarbij een hogere huurprijs wordt vastgesteld. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is evenwel januari 2012 en dat heeft tot gevolg dat de huurder, huur moet bij betalen over de periode van januari 2012 tot januari 2013. 

De verhuurder in de procedure bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch realiseerde zich dat ook en was bang achter het net te vissen omdat de financiële positie van de huurder niet al te best was. De verhuurder vroeg daarom in kort geding een voorschot op de hogere huurprijs. 
Bij de kantonrechter haalde de verhuurder bakzeil maar in hoger beroep had hij meer succes.  
Een kort geding is een voorlopige maatregel en daarom is daarbij het volgende van belang:
  • Het bestaan en omvang van de vordering moet in voldoende mate aannemelijk zijn;
  • er moet een spoedeisend belang zijn;
  • het restitutierisico moet worden meegewogen. Dit is het risico dat de partij die in kort geding in het gelijk wordt gesteld niet in staat is om het bedrag te kunnen terug te betalen indien hij later in het ongelijk wordt gesteld in de bodemprocedure.

Spoedeisend belang: wankele financiële positie huurder
De verhuurder geeft aan dat de kans groot is dat een hogere huurprijs vastgesteld zal worden gelet op het rapport van de deskundige. Uit de jaarstukken blijkt dat de huurder een beperkt eigen vermogen heeft en aanzienlijke schulden. De financiële situatie van huurder is dus niet rooskleurig. Daarbij heeft de huurder ook nog eens zelf aangegeven dat extreme huurverhogingen niet door de gemiddelde ondernemer ter plaatse gedragen kunnen worden. Op basis daarvan beslist het Hof dat een risico bestaat voor de verhuurder dat hij zijn vordering niet voldaan zal krijgen indien dit in de nog lopende huurprijstoetsingsprocedure wordt toegewezen (het zogenaamde incassorisico).  

Restitutierisico 
Vervolgens beoordeelt het Hof het restitutierisico voor het geval in de huurprijstoetsingsprocedure de huur onverhoopt niet, of slechts gering zou worden verhoogd en de verhuurder het voorschot zou moeten terug betalen. De verhuurder had echter aangeboden een bankgarantie te stellen tot zekerheid van die terugbetaling. Het Hof oordeelt op basis daarvan dat het restitutierisico in voldoende mate is weg genomen. 

Aannemelijkheid vordering
De deskundige heeft vastgesteld dat de huurprijs op jaarbasis ruim € 40.000,- hoger is. In het kort geding kunnen de bezwaren van de huurder op dit rapport niet beoordeeld worden. Het Hof houdt er daarom ernstig rekening mee dat het rapport van de deskundige gevolgd zal worden en een hogere huurprijs zal worden vastgesteld. Daarentegen kan ook niet worden ontkend dat op het moment van het kort geding nog enige onzekerheid bestaat over de uitkomst van de procedure. Het Hof acht daarom een toewijzing van een voorschot van € 30.000,- gepast onder de voorwaarde dat de verhuurder een bankgarantie stelt. 

Conclusie
Indien u als verhuurder verwikkeld bent in een huurprijstoetsingsprocedure kan het zeker zin hebben om een voorschot te vragen op een hogere huurprijs. Uiteraard geldt hetzelfde als een lagere huurprijs te verwachten is (dan moet de verhuurder immers een bedrag terug betalen aan de huurder). Zeker in deze economische tijden kan dat interessant zijn. Het zou immers zuur zijn als u een kostbare procedure achter de rug heeft en de wederpartij blijkt dan niet te kunnen betalen.
Hierbij is wel van belang dat de verhoging/verlaging in voldoende mate aannemelijk is. Verder zult u ook moeten onderbouwen dat de financiële positie van de wederpartij dermate wankel is dat er grote twijfel is of deze de huurverhoging of –verlaging wel zal kunnen (terug)betalen op het moment dat uitspraak wordt gedaan in de huurprijstoetsingsprocedure. Praktisch gezien blijft het echter ook steeds verstandig om met elkaar in ‘speaking terms’ te blijven en inzicht te krijgen in de financiële positie van de huurder (in geval van een verhoging). Immers als een hogere huurprijs wordt vastgesteld die de huurder met geen mogelijkheid kan betalen dan heeft de verhuurder alleen een heel mooi vonnis waar hij verder niet zoveel mee kan.
Door: Kristel Timmermans
Financiering, zekerheden en insolventie
Ondernemingsrecht
Vastgoedrecht
Commerciële contracten
Deel dit artikel: