Huurrecht en het coronavirus; voor wie is de schade?
Op last van de overheid worden cafés, restaurants, sportscholen en andere ruimten vanwege het coronavirus gesloten om zodoende de verspreiding van het virus tegen te gaan. Vaak zijn deze ruimtes verhuurd en ontstaan er discussies over de betaling van huurpenningen voor de periode dat de ruimte gesloten is en/of slechts deels kan worden gebruikt. De vraag die dikwijls aan mij wordt gesteld is of een huurder in dat geval onverminderd de huurpenningen verschuldigd is en/of – anders gezegd – kan de huurder (van een bedrijfsruimte) in zo’n geval aanspraak maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding? Relevant in dat kader is de vraag of er sprake is van een ‘gebrek’.
In artikel 7:204 BW wordt een gebrek aan een gehuurde zaak gekwalificeerd als een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde de huurder niet het genot geeft dat hij mocht verwachten. Een gebrek kan dus te maken hebben met een gebrekkigheid aan het pand, maar ook met eventuele omstandigheden die het genot beperken. In beginsel is de verhuurder verplicht een gebrek te verhelpen. Het is slechts anders wanneer het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of – in redelijkheid – niet van de verhuurder kan worden gevergd.
Op basis van de artikelen 7:207 en 7:208 BW kan een huurder als gevolg van het gebrek huurprijsvermindering respectievelijk schadevergoeding vorderen, met dien verstande dat voor een vordering tot schadevergoeding is vereist dat het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder. Dit geldt echter niet voor een vordering tot huurprijsvermindering. Als wordt aangenomen dat het sluiten van het gehuurde niet voor rekening van de huurder komt, kan de huurder vanwege dit ‘gebrek’ dus in beginsel aanspraak maken op huurprijsvermindering.
Voor schadevergoeding dient te worden beoordeeld of het gebrek aan verhuurder is toe te rekenen. Wanneer een tekortkoming immers niet aan de verhuurder kan worden toegerekend (met andere woorden er is sprake van overmacht), dan is deze in beginsel niet schadeplichtig. Tevens kan het in dit kader van belang zijn of de verhuurder zelf tot sluiting van het gehuurde is overgegaan of (gedwongen) op last van de overheid. Als de verhuurder de sluiting door de overheid dwingend is opgelegd, zal hem dit niet snel kunnen worden aangerekend. Als een verhuurder uit eigen beweging heeft besloten tot sluiting van het gehuurde, dan wordt vaak verwezen naar de algemene bepalingen (ROZ-model voor Winkelruimte). Hierin is immers bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is (behoudens uitzonderlijke gevallen) voor schade als gevolg van een gebrek waarvoor geen aanspraak op huurprijsvermindering bestaat.
Recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam (september 2020) geoordeeld dat ondanks dat in de algemene bepalingen kan zijn opgenomen dat calamiteiten, besmettingen en stagnaties geen gebrek vormen, de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van bedrijfsruimten voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken. Deze crisis is niet in de algemene voorwaarden verdisconteerd. De maatregelen maken tevens dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt, hetgeen beschouwd moet worden als een ‘gebrek’. De kantonrechter achtte het daarom redelijk dat de gevolgen gedurende de periode van sluiting over beide partijen gelijk te verdelen. In dit specifieke geval achtte de kantonrechter een huurprijsvermindering van 25% passend.
Uit meerdere recente uitspraken blijkt dat kantonrechters de ontstane schade ten gevolge van de corona crisis in redelijkheid verdelen over verhuurders en huurders. Het is dus in de meeste gevallen niet zo dat de huur onverminderd verschuldigd blijft, maar ook niet zo dat er geheel geen huurpenningen hoeven te worden betaald.
