Waar kunnen we u mee helpen

Onteigeningsrecht Vraagstukken

• In welke wet is de onteigening geregeld?

  Vanaf 1 januari 2024 is Onteigening opgenomen in de Omgevingswet. Voor alle onteigeningsbesluiten die vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn genomen, wordt de procedure gevolgd zoals die staat vermeld in de voordien geldende Onteigeningswet. Kennis van beide systemen is voorlopig vereist.

• Wat kan onteigend worden?

  Onroerende zaken kunnen onteigend worden. De wet bepaalt dat de onteigende recht heeft op een volledige schadeloosstelling voor het verlies van zijn eigendom. Tevens kunnen op grond van artikel 15.27 Omgevingswet rechthebbenden zoals huurders, pachters, bezitters, bepaalde schuldeisers recht hebben een schadeloosstelling.

• Wie kan tot onteigening overgaan?

  Onteigening kan plaatsvinden door een gemeente, waterschap, provincie of de Staat of een daartoe toegelaten volledige rechtspersoon.

• Wat is de grondslag voor een onteigening?

  De onteigening vindt zijn grondslag in het Omgevingsplan (bestemmingsplan), een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit.

• Reden voor onteigening

  Onteigening vindt plaats in het algemeen belang voor ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. En dan alleen als de onteigening noodzakelijk is en het belang voor de ontwikkeling urgent is.

• Is een onteigening tegen te houden?

  • Als het plan waarvoor wordt onteigent vast staat, kan daartegen geen bezwaar meer worden gemaakt. Deze constatering maakt dat als een bepaalde ontwikkeling van de fysieke leefomgeving (Omgevingsplan, projectbesluit en/of buitenplanse omgevingsplanactiviteit) niet gewenst is, tijdig bezwaar moet worden gemaakt.
  • Een onteigeningsplan moet binnen afzienbare tijd (3 jaar) tot uitvoering worden gebracht, anders is niet voldaan aan het vereiste van urgentie.
  • Heeft de onteigenaar onvoldoende geprobeerd om het onteigende in overleg te verkrijgen, dan is er geen noodzaak om te onteigenen. Noodzaak bestaat evenmin als de eigenaar aantoont in staat en bereid te zijn het onteigeningsplan zelf tot ontwikkeling te brengen.

• Rechtsbescherming tegen onteigening

  • De onteigenaar moet eerst zelf proberen het onteigende in der minne te verwerven. Lukt dit niet, dan wordt er een (ontwerp)onteigeningsbeschikking genomen, waarbij de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3:4 Awb wordt gevolgd. De Onteigeningsbeschikking wordt altijd getoetst door de rechtbank (bekrachtigd). Belanghebbenden kunnen tegen de ontwerpbeschikking zienswijzen inbrengen en bedenkingen bij de rechtbank, nadat het verzoek tot bekrachtiging is ingediend. Daartegen staat weer hoger beroep open bij de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State.
  • De schadeloosstelling wordt in een aparte procedure door de rechtbank vastgesteld. De Onteigende wordt opgeroepen en kan zijn visie geven. Inschakeling van een advocaat is bij de deze procedure noodzakelijk. De rechtbank benoemd deskundigen om haar te adviseren bij het vaststellen van de schadeloosstelling.
  • Concluderend kan gesteld worden dat elke stap in de procedure tot onteigening wordt getoetst door een rechter.

• Welke schade wordt vergoed?

  De werkelijke waarde van het onteigende wordt vergoed, waarbij als peildatum geldt de dag dat de onteigeningsakte door de notaris in de openbare registers wordt ingeschreven. De werkelijke waarde is in de regel die waarde die in het vrij economisch verkeer tot stand zou zijn gebracht tussen een redelijk handelend koper en verkoper. Wat de werkelijke waarde is, hangt af van vele omstandigheden, zoals of het onteigende deel uit maakt van een complex of er een verwachtingswaarde is, dan wel of bepaalde ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving wel of niet worden geëlimineerd. Verder komt voor vergoeding in aanmerking de waardevermindering van het overblijvende en eventuele inkomensschade.